Коли краще купувати нерухомість

Фінансова криза практично завжди пов'язаний з різкими коливаннями на ринку нерухомості. Зазвичай ціни на нерухомість під час кризи падають, але разом з ними ростуть і ризики.Журнал EUROMAG і портал Tranio розповідають про те, коли варто купувати житло і як спрогнозувати динаміку цін.

Ринок нерухомості - це величезні гроші і, відповідно, великі ризики.Особливо загострюються ці ризики в період фінансової кризи, коли люди намагаються пошвидше вкласти свої накопичення, а не завжди сумлінні агенти, пропонуючи "суперакції", намагаються нажитися на довірливих громадянах.

Однак, не обов'язково бути експертом у сфері нерухомості, щоб спрогнозувати динаміку ринку.Портал Tranio і журнал EUROMAG пропонує ознайомитися з коротким переліком законів ринку нерухомості, знання яких дозволить утриматися від ризикованого підприємства або заощадити на операціях з житлом.

Ринок нерухомості, як і економіка в цілому, розвивається циклічно.Цикл складається з чотирьох основних етапів: експансії, перенасичення, рецесії і відновлення. Кожна стадія характеризується певною динамікою цін, кількості операцій та обсягу будівництва.

Тому потенційному інвестору важливо розуміти, в якій фазі циклу знаходиться ринок країни, щоб правильно вибрати момент для покупки або продажу нерухомості.

Експансія

Експансію породжує зростання економіки та підвищення купівельної спроможності населення.Ринковий цикл входить в цю фазу, коли рівень незатребуваною нерухомості падає до мінімуму, а купівельний інтерес, навпаки, помітно збільшується.

Підвищений попит тягне за собою збільшення числа угод і обсягів виданих іпотечних позик.У цей момент інвестори починають активно вкладати кошти в будівництво нових об'єктів, щоб задовольнити збільшений попит.

В умовах дефіциту об'єктів на ринку спостерігається зростання вартості нерухомості підвищення орендних ставок.

Перенасичення

У якийсь момент інвестори перестають звертати увагу на завищену вартість землі або самих проектів, вважаючи, що подальше зростання цін і орендних ставок окупить їх витрати.

Власники об'єктів також продовжують грати на підвищення цін.Саме тоді ціни на експоновані на ринку об'єкти починають помітно перевершувати реальні купівельні можливості населення та бізнесу і число угод починає скорочуватися.

При цьому будівництво об'єктів, що почалося ще в період експансії, неможливо зупинити відразу, і настає перенасичення ринку, яке може привести до утворення міхура.

Рецесія

Рецесія проявляється у зниженні цін і орендних ставок, на яке впливає не тільки попит, що скоротився, але і зростання частки незатребуваною нерухомості, чий фонд поповнюється завершує будівництва.

У період рецесії інвестори заморожують нові проекти і темпи будівництва падають.

Відновлення

Падіння ринку відбувається до тих пір, поки ціни не опустяться до показника, що відповідає реальним потребам і можливостям покупців.Тут починається пожвавлення ринку, поступово зростає кількість угод і знижується частка незатребуваною нерухомості: попит починає поглинати створені на стадії експансії зайві площі.

Відновлення ринку нерухомості має підкріплюватися економічним зростанням, який допомагає підтримувати попит на житло і комерційну нерухомість, хоча це відбувається не завжди.

Цей цикл працює завжди, тому перед придбанням нерухомості варто не полінуватися і, хоча б, вивчити статистичні показники ринку країни за останні десять-двадцять років. Кращим індикатором стануть ціни на нерухомість.

Наприклад, нинішній цикл на ринку нерухомості Великобританії почався з експансії 2000-х років, яка закінчилася кризою в 2007 році.За період експансії, продовжився з 2001 по 2007, ціни виросли на 77,25% (для порівняння: під час попереднього циклу, що почався в середині 80-х, вартість збільшилася на 63,60%).

У 2000-і роки стрімке зростання цін було обумовлене збільшенням попиту.До 2007 року на ринку нерухомості утворився міхур: темпи зростання цін почали обганяти темпи зростання заробітної плати. З середини 2007 року почалася рецесія. Всього за півтора року середня вартість нерухомості у Великобританії впала на 17%.

З другої половини 2007 року почалося поступове скорочення числа нових будівництв, яке в середині 2008 досягло двадцятирічного мінімуму.

У 2009 році середня ціна об'єкта впала до порівнянного з 2005 роком рівня.Рецесія тривала з 2009 по 2012 рік, а з початку 2013 почалася фаза відновлення. Поступово відновився попит. Ціни на нерухомість знову почали зростати. З I кварталу 2013 року до III квартал 2015 зростання склало 20%.

Вибираючи нерухомість за кордоном, необхідно в першу чергу звернути увагу на стан ринку обраної країни і думати про довгострокову перспективу, щоб визначити, як довго об'єкт збереже ліквідність і чи виросте на нього з часом ціна.

Оптимальний час для покупки нерухомості - це початок стадії відновлення, коли ціни досягають мінімуму і очікується їх подальше зростання. Відповідно, найкращий час для продажу - це закінчення періоду експансії або початок етапу перенасичення.

Однак, будь-які операції з великими грошима приховують деякі ризики: всі ринки нерухомості розвиваються циклічно, але це не скасовує наявності особливостей кожного з них.

Наприклад, ринок нерухомості Німеччини відрізняється плавністю переходу від одного етапу до іншого завдяки законодавчому регулюванню, тоді як на більш вільному ринку Іспанії часто трапляються різкі спади і підйоми.Ці коливання також можна простежити, вивчивши статистичні звіти.

Крім того, наприклад, ситуація на ринку нерухомості Лондона дещо відрізняється від стану справ в інших містах Великобританії, Іспанії спостерігається зростання цін в північних районах, а на півдні вартість житла падає, а ситуацію на ринках нерухомості найбільшихмегаполісів світу, таких як Нью-Йорк, Лондон і Гонконг, взагалі слід розглядати окремо від загальної статистики.

Ну і не варто забувати про зовнішні чинники: соціально-політичні зміни, міграційні хвилі, погіршення міжнародної обстановки та інші подібні події можуть суттєво змінювати тривалість циклів.