Оренда землi: селяни завжди у програшi

Пайовикам на великi заробiтки розраховувати не слiд. Маючи 4 гектари землi, вони можуть вiддати її в оренду тiльки сусiду. "От квартира - це лiквiдний товар, її можна здати будь-кому. А пай, що знаходиться в серединi поля? Тут варiантiв небагато".

Будь-яка людина, яка хоче почати аграрний бiзнес, може, принаймнi, не турбуватися про витрати на землю: українську рiллю сьогоднi можна орендувати за копiйки.

За даними Держкомзему, у першому пiврiччi 2010 року оренда сiльськогосподарської землi коштувала 293 гривнi на рiк. Таку символiчну платню за свої угiддя здебiльшого отримують пересiчнi селяни.

Згiдно iз статистикою вiдомства, власники паїв 2010 року здали в оренду близько 17 мiльйонiв гектарiв землi або 62% усiх розпайованих угiдь за 5 мiльярдiв гривень. Переважну бiльшiсть договорiв оренди укладено на п`ять рокiв.

При цьому, орендарi неохоче платять за користування надiлами грошима. Найбiльш популярним розрахунком залишається натуральна форма - 70,5%. Взагалi можна використовувати три форми оплати: грошова, натуральна i вiдробiткова, тобто надання послуг. Є також договори iз змiшаними типами.

Термiни виплати теж рiзнi: щомiсячно, щоквартально, раз на рiк. Якщо в угодi строк не зазначений, то орендна плата повинна виплачуватися щомiсяця.

Такi питання поряд з визначенням рекомендованого розмiру орендної ставки регулюються нормативними актами, до яких доклали руку українськi президенти.

Так, указом Леонiда Кучми вiд 2001 року мiнiмальне значення орендної ставки було встановлене на рiвнi 1,5% вiд нормативної - адмiнiстративно встановленої - вартостi землi. Через сiм рокiв Вiктор Ющенко збiльшив цей граничний рiвень до 3%. Вiктор Янукович поки що обмежується пiдписанням законiв, прийнятих депутатами.

Утiм, перерахованi президентськi iнiцiативи не сприяють формуванню прозорого ринку земельної оренди i захисту прав селян, кажуть чиновники. У Держкомземi "Економiчнiй правдi" пояснили, що орендарi "не грають за правилами", а намагаються знижувати ставку через використання натуроплати.

"У розрахунках з селянами цiни на продукцiю встановлюють керiвники пiдприємств. Як показують перевiрки, вони вищi за ринковi", - зазначили у Держкомземi.

Юристи ж стверджують, що окресленi у президентських указах розмiри ставки не обов`язковi. За їх словами, такi нормативнi приписи - не бiльше, нiж побажання, тому встановлена в угодi орендна ставка може бути i бiльшою, i меншою.

Бiзнесмени активно цим користуються. За iнформацiєю "ЕП", багатьом селянам навiть не пояснюють, за якою цiною вони отримують натуральний товар. Мовляв, усе залежить вiд врожаю, а що прописано у договорi - значення не має.

Основним чинником для визначення реального розмiру орендної ставки залишається цiна землi. Нормативна вартiсть гектара української рiллi становить близько 12 тисяч гривень, проте востаннє ця сума iндексувалася ще 1995 року, кажуть у Держкомземi.

Тимчасом директор держпiдприємства "Київський науково-дослiдний i проектний iнститут землеустрою" Йосип Дорош стверджує, що, за законом, оцiнювати землю мiсцевi адмiнiстрацiї повиннi кожнi п`ять-сiм рокiв. За його словами, нормативна вартiсть земельних дiлянок за п`ятнадцять рокiв могла зрости у десять разiв.

У будь-якому випадку, данi Держкомстату щодо орендних ставок скорiше свiдчать про падiння реальної вартостi аграрної землi, нiж про її подорожчання. Особливо парадоксально це виглядає на тлi пiднесення сiльськогосподарської галузi.

Так, за даними Українського клубу аграрного бiзнесу, в Українi нараховується 60 великих сiльськогосподарських холдингiв, якi обробляють бiльше 4 мiльйонiв гектарiв землi. На свiтових фондових ринках котируються акцiї 14 українських агропромислових компанiй, загальна капiталiзацiя яких досягла 6 мiльярдiв доларiв.

При цьому на п`ятiрку лiдерiв - "Миронiвський хлiбопродукт", "Кернел", "Авангард", "Мрiю Агрохолдинг" i "Астарту" - припадає 5,25 мiльярда доларiв. Бiльше того, до кiнця 2010 року на свiтовi фондовi бiржi вийдуть ще чотири українськi компанiї. Тодi загальна сума залучених ними коштiв становитиме мiнiмум 1 мiльярд гривень.

Втiм, холдинги все одно обробляють не бiльше 15% загальної площi угiдь в Українi. Решту надiлiв орють невеликi господарства, фермери i селяни-одноосiбники.

На думку експертiв, низька вартiсть оренди пов`язана не з кiлькiстю бажаючих її обробляти, а з вiдсутнiстю цивiлiзованого ринку. "А нiхто i не збирається платити бiльше, бо ринку нема, а за його вiдсутностi про конкуренцiю говорити неможливо", - каже керiвник аналiтичного вiддiлу консалтингового агентства ААА Марiя Колесник.

Вона стверджує, що великi гравцi давно зробили iнвестицiю у землю, коли викупили в окремих господарств корпоративнi права на оренду. Вартiсть таких домовленостей коливалася у дiапазонi 300-1000 доларiв за гектар залежно вiд якостi ресурсу.

Це пiдтверджує i керiвник групи експертiв Українського клубу аграрного бiзнесу Володимир Лапа. Вiн каже, що аграрнi холдинги переважно орендують землю, тому що купiвля сотень тисяч гектарiв землi через обхiднi схеми неможлива. Угоди оренди вони намагаються укладати щонайменше на п`ять рокiв.

До того ж, статус орендаря вiдкриває для нього i новi можливостi - першочергове право на придбання орендованої землi, коли держава легалiзує цей процес.

Вiдтак, кажуть експерти, на ринку дiють пiдприємства-спекулянти, якi зосереджують землю для її перепродажу. Для цього вони використовують рiзнi iнструменти.

Зокрема, стала популярною "шахова схема", за якою фiрми брали у довгострокову оренду клаптики рiллi у рiзних мiсцях одного поля. "У випадку скасування мораторiю на продаж землi вони можуть продати їх значно дорожче", - наголошує Колесник.

Тимчасом пайовикам розраховувати на великi заробiтки не доводиться. Маючи у своєму розпорядженнi в середньому 4 гектари землi, селяни можуть вiддати її в оренду тiльки сусiду або господарству, яке збирається обробляти все поле.

"От квартира - це лiквiдний товар, її можна здати в оренду будь-кому. А пай, що знаходиться в серединi поля? Тут варiантiв небагато", - пiдтверджує Колесник.

За її словами, iнвесторiв цiкавлять великi площi, тому вони будуть шукати можливiсть домовитися з тими осередками, якi утворилися на базi радянських колгоспiв.

Тобто розмiр орендної ставки зараз може регулюватися тiльки адмiнiстративними методами. А ринковi вiдносини, навiть якщо вони з`являться, не збiльшать доходи селян вiд оренди. Збагатяться, як завжди, посередники, констатують експерти.