Ризики інвестування в новобудову

Купівля квартири в новобудові завжди пов'язана з певними ризиками. Попастися на вудку аферистів, як у випадку з Еліта-Центр або будинками Войцеховського, - це не єдина неприємність, яка може трапитися з покупцем житла.

Часом загроза таїться там, де її найменше очікуєш. Які ризики підстерігають інвестора при купівлі квартири в новобудові.

Незаконна забудова

Купівля квартири на початковому етапі будівництва - дуже популярна схема інвестування, оскільки квадратний метр обійдеться значно дешевше, ніж у вже готовому будинку.Однак в такому випадку покупець ризикує не дочекатися завершення будівництва. У всіх ще свіжа в пам'яті історія будинків Войцеховського. Два роки тому будівництво більше 40 будинків київська влада визнали незаконним і спробували зупинити будівництво.Десь це вдалося, десь - ні, але в підсумку інвестори цих новобудов залишилися один на один з недобудованими, і до того ж нелегальними об'єктами інвестицій.

Щоб не потрапити в таку ситуацію, потенційний покупець повинен ретельно перевірити документи, зокрема, документи, що підтверджують право забудовника користуватися земельною ділянкою, на якій ведеться будівництво, і дозволу.Сьогодні всі документи у вільному доступі, крім того, Державна архітектурно-будівельна інспекція на своєму сайті публікує інформацію про скандальні будівництвах.Якщо власних знань недостатньо, можна звернутися до юриста, який допоможе перевірити всі документи.

Але навіть наявність документів не дає 100% -гарантія того, що будівництво буде закінчено.Не можна виключати ризик рейдерського захоплення об'єкта, ймовірність банкрутства компанії або ж зупинки будівництва через суспільний резонанс. Обов'язково потрібно перевіряти репутацію компанії-забудовника, скільки років вона на ринку, які об'єкти вже побудувала.Не зайвим буде пошукати інформацію про історію ділянки: в чиїй власності або у кого в оренді він був раніше, чи немає за ним темної історії з судовими розглядами, подивитися його розташування - чи не викличе будівництво невдоволення громадськості через вирубкузеленої зони, геологічної складності ділянки або сусідства з історичною забудовою.

Низька якість будівництва

Як правило, забудовник на своєму сайті вказує, за якою технологією будується будинок і які матеріали використовуються.На основі цієї інформації можна зробити попередні висновки про якість майбутнього житла: чим утеплюють, які вікна встановлюють, ніж заповнюють міжкімнатні перегородки тощо. Але потрібно враховувати, що якість будівництва - це не тільки матеріали, але і кваліфікація робітників.

Найчастіше погана якість будівництва супроводжує низьку вартість квадратного метра.Якщо ціна на рівні середньої по місту собівартості робіт, забудовник намагається знизити свої витрати за рахунок використання дешевих матеріалів і праці низькокваліфікованих робітників.Бували випадки, коли застосовувалися не просто низькоякісні матеріали, а й небезпечні для життя і здоров'я, наприклад, радіоактивний цегла або щебінь.

Якість будівництва потрібно перевіряти перед підписанням акту приймання-передачі, хоча згідно із законом забудовник зобов'язаний усувати виявлені недоліки і після здачі будинку, за фактом цього домогтися не так легко, найчастіше доводиться звертатися до суду.

Перевірити якість будівництва непрофесіоналові буде не так просто, і якщо є підстави припускати, що забудовник здає «халтуру», краще найняти компанію, що спеціалізується на експертній оцінці нерухомості.Але буває, що «ляпи» настільки очевидні, що їх можна побачити і без спеціальної підготовки. Огляньте зовнішні стіни, на них не повинно бути патьоків, стики повинні бути добре герметизовані. Перевірте під'їзди і місця загального користування на предмет тріщин.За допомогою будівельного рівня і схилу можна перевірити нахил підлог і кривизну стін. Рулетка допоможе заміряти товщину зовнішніх і внутрішніх стін і порівняти результати з заявленою інформацією.

Якщо були виявлені недоліки, покупець має право вимагати їх усунення і не підписувати акт приймання-здачі квартири.

Необхідно також перевіряти комплектацію квартири.Не рідкісні випадки, коли новосели, в'їжджаючи в квартиру, виявляли відсутність обіцяних лічильників або радіаторів, або ж заміну їх на більш дешеві аналоги.У договорі бажано передбачити цей момент і прописати штрафи за невідповідність заявленої комплектації або ремонту.

Затягування термінів будівництва

Навіть найнадійніші і імениті забудовники час від часу грішать зривом термінів будівництва.Затримки можуть бути від кількох місяців до кількох років. Незначні зрушення термінів найчастіше пов'язані з тим, що забудовник просто не встиг завершити фінальні роботи.Крім того, якщо в будинку передбачені централізовані комунікації, варто враховувати неповороткість муніціальних служб.Наприклад, якщо здача будинку заявлена ​​на осінь, цілком ймовірно, що ключі ви отримаєте тільки навесні - якщо комунальні служби не встигнуть вчасно узгодити і підключити опалення.

Серйозні зриви термінів - на рік і більше - сигнал про те, що з об'єктом або із забудовником не все гаразд. Це можуть бути проблеми з фінансуванням, ділянкою, судові розгляди.

Вивчаючи об'єкт для інвестування, бажано знайти інформацію щодо попередніх проектів девелопера, здавалися вони в термін. Також важливо перевірити, який термін здачі об'єкта, що цікавить заявлявся спочатку - якщо він зміщувався, не завадить уточнити причини.Після укладення договору потрібно відстежувати хід будівництва, багато забудовників розміщують фото- або відеозвіти того, як просувається будівництво.

Ризик переплати

Більшість забудовників пропонують «вигідні» умови розстрочки з мінімальним початковим внеском, «без переплат». Але практично скрізь є свої підводні камені, про які мовчать рекламні борди.

Перше, на що потрібно звернути увагу - фіксується чи ні вартість квадратного метра. Як правило, якщо початковий внесок менше 50-70% від повної вартості, ціна метра не фіксується і може підвищуватися в міру просування будівельних робіт.

Другий момент: страхуючи свої ризики від коливань курсу, забудовник іноді прописує в договорі прив'язку вартості квадратного метра до валюти.Ті, хто купував квартири в розстрочку з прив'язкою до долара до 2014 року, дуже гостро відчули на собі всі «принади» такої схеми.

Сьогодні забудовники, прагнучи застрахувати себе від зростання курсу та інфляції, прописують в договорах ще більш жорсткі умови.

Крім того, ризик переплати можливий в разі невідповідності планованої площі реальної. Зазвичай це виявляється при здачі будинку в експлуатацію. Якщо площа фактичної квартири виявилася більше заявленої, покупцеві доводиться доплатити різницю.Якщо площа менше, гроші повертає забудовник. Зверніть увагу, щоб це повернення було прописано в договорі - якщо такого пункту немає, можна втратити і метри, і гроші.

Повернути вдасться не все

Якщо інвестор з якихось причин вирішить повернути вкладені кошти до здачі будинку в експлуатацію, йому слід бути готовим до того, що в кращому випадку, забудовник поверне йому тільки ту суму, яка була проінвестувати - без урахуванняінфляції, зростання курсу і зміни ціни у зв'язку з більш високим ступенем готовності. Крім того, в договорі можуть бути прописані штрафи на користь забудовника для таких випадків.

Схема повернення коштів залежить від схеми інвестування.Якщо безвідсоткові цільові облігації повернути порівняно просто, то участь в будівельному кооперативі взагалі не передбачає такої можливості - при інвестуванні через цю схему повернути кошти ви зможете, тільки якщо знайдеться хтось, хто захоче купити вашу частку.

У будь-якому випадку, повернення коштів завжди прописується в інвестиційному договорі, і навіть якщо ви спочатку не розглядали повернення коштів, на цей пункт слід звернути пильну увагу.