Як в Україні будуть позбавлятися від недобудов

Профільне будівельне співтовариство намагається вирішити проблему недобудов в Україні. На сьогодні в нашій країні близько 15 тис. таких об'єктів, причому, кожен четвертий - житловий, повідомили в Конфедерації будівельників України (КСУ).

Вони вже розробили законопроект, спрямований на рішення проблем таких споруд.

В чому проблема

"В цілому на стадії будівництва знаходиться 3823 житлових об'єкта, причому активні роботи йдуть тільки на 1,7 тис. з них. Інші або законсервовані, або тимчасово припинені", - повідомила директор департаменту державних програм і розвитку житлового будівництва Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України НаталіяКозловська.

За даними Мінрегіонбуду, 134 житлових об'єкта знаходиться в критичному стані. З них у Києві - 32, Київській області - 18, Черкаській - 11, Хмельницькій - 10, Одеській - 9 об'єктів.

"Вирішення проблеми довгобудів залежить, в першу чергу, від якісного законодавства, яке у нас, на жаль, на сьогодні майже відсутня. Протягом останніх років у Верховній Раді було зареєстровано вісім законопроектів на цю тему. Однак більшість із них відкликали або направили на доопрацювання", - зазначила Козловська.

Серед "відкладених" законодавчих ініціатив - пропозиції гарантувати захист прав інвестора при будівництві житла, вирішити проблеми людей, викуповуючи у забудовників об'єкти незавершеного будівництва, забезпечити наявність додаткових джерелфінансування робіт з добудови таких будинків тощо.

Безумовно, добудова об'єктів - завдання місцевої влади, наголосив виконавчий директор КСУ Віктор Грусевич.

Однак поки у них є лише обов'язок, але не прописаний механізм.

"Нам відомий лише один випадок повного вирішення проблеми довгобудів.Цим може похвалитися Тернопіль, де місцева рада взявся за все об'єкти, розібрався в причини проблем, створив умови для того, щоб всі учасники - і фізособи-інвестори, і забудовники - знайшли компроміс, і потихеньку все добудували. Десь було заохочення, десь - адміністративний тиск, але проблему ліквідували. В інших містах подібних прикладів, на жаль, немає", - зазначив Грусевич.

У конфедерації розраховують і на децентралізацію, зокрема, передачу функцій архітектурно-будівельного контролю на місцевий рівень. Це допоможе швидше виявляти порушення і припиняти їх, вважають експерти.

Обіцянки-цяцянки

Але що робити з нинішніми довгобудами? КСУ розробила законопроект "Про заходи, спрямовані на вирішення проблем довгобудів". Текст його зараз обговорюється, створено робочу групу, до якої увійшли представники органів державної влади та місцевого самоврядування, профільного комітету Верховної Ради, будівельних компаній і громадських організацій.

Перш за все, експерти пропонують розібратися: що вважати довгобудом? Наприклад, в постанові Кабміну №1231 від 30 листопада 2011 р. проблемним називається об'єкт, на якому не розпочато будівництво або термін введення в експлуатацію прострочений більш ніж на шість місяців. У конфедерації більш лояльні до забудовників.

"Навіть у відомих компаній зараз є затримки до року, не завжди з їхньої вини, іноді пов'язані з процедурними складнощами оформлення. Важливо так прописати визначення довгобуду, щоб не було можливостей зловживань із боку місцевої влади, не було спокуси створити чисто технічні неприємності на будівництві, і за півроку без роботи на ділянці або несплати земельного податку вилучати об'єкт", -пояснив Грусевич.

В останній редакції законопроекту запропоновано критерієм довгобуду вважати невиконання зобов'язань перед інвесторами або несплату податку на землю понад три роки. Такі об'єкти пропонується після рішення суду (який і дає статус довгобуду) вносити до реєстру. Реєстр довгобудів стане відкритим і безкоштовним, в ньому буде вся інформація - від адреси та інших рішень уповноважених органів, до переліку всіх майнових прав інвесторів, дати аукціону або назви житлово-будівельного кооперативу.

Після того, як об'єкт визнаний судом довгобудом, є три варіанти розвитку подій.

Перший - замовнику надається право добудувати об'єкт. Додатковий термін, в який він повинен укластися - половина проектного терміну. Протягом цього часу він платить "звичайний" податок на землю. Якщо не вкладається і в цей термін, але намагається, йому ще раз продовжують час, але вже включають прогресивну шкалу.

У підсумку, забудовник сам вводить об'єкт в експлуатацію, а інвестори отримують квартири. Правда, місцеві чиновники вельми скептично поставилися до такої схеми.

"Якщо забудовник проштрафився і не платив податок на землю протягом трьох років - звідки у нього гроші на більш високу ставку?", - дивується депутат Київради Микола Негрич.

Хто добудує

Якщо ж у замовника/забудовника немає коштів, пропонується два варіанти.

"Якщо всі пайовики-інвестори згодні самостійно знайти додаткові кошти і добудувати об'єкт, то створюється житлово-будівельний кооператив і йому передається функція управління", - пояснює Грусевич.

Якщо ж протягом трьох місяців співвласники не наважилися на самостійну добудову, то довгобуд передається в комунальну власність і через місяць виставляється на електронні торги (аукціон). Кошти від продажу надходять до спеціального фонду і розподіляються в строгій черговості. Спочатку компенсуються витрати місцевої влади на присвоєння статусу довгобуду і його реалізацію на аукціоні.

На другому етапі повертаються кошти інвесторам-власникам майнових прав, потім банкам-кредиторам, потім (якщо залишилися) компенсується інфляційний фактор фізособам-інвесторам і т.д. Варіант аукціону викликав сумніви у київських депутатів.

"Будь-який аукціон викличе невдоволення. Яку б величезну суму ми не врятували - завжди знайдуться незадоволені, завжди буде мало. І хто буде винен? Недобросовісний забудовник або місцева влада? До того ж ринок є ринок. Ми можемо взагалі не знайти покупця, а отже, не вирішити проблему", - зауважив Негрич.

На його думку, щоб мінімізувати ризики, треба серйозно посилювати правила покупки житла в об'єктах, що будуються.

"Продажі повинні відкриватися тільки з певної стадії, наприклад, коли вже добудований корпус і розпочато засклення. Плюс - працювати можуть тільки через уповноважені банки", - пропонує Негрич.

А депутат Ольга Балицька підкреслила, що є група довгобудів, які немає сенсу добудовувати, вони протизаконні. "Їх треба зносити за рахунок забудовника", - підкреслила Балицька. Що ж стосується величезного списку будинків з порушеннями дозвільної документації, наприклад, УКЗ-груп Войцеховського, то конфедерація пропонує продумати механізм "будівельної амністії".

"Треба працювати точково, індивідуально. Де є можливість - дотягувати документацію і вводити-таки будинки в експлуатацію", - вважає Грусевич.

Але це стане наступною законодавчою ініціативою КСУ. А законопроект про довгобуди і можливої ​​передачі їх у комунальну власність із подальшим продажем на аукціоні буде внесено до Верховної Ради вже у вересні.